Blog post 1

၁) ထိုင်းကုမ္ပဏီထောင်၍ ဝယ်ယူခြင်း (Thai Private Company Limited)

ထုံးစံအတိုင်း ထိုင်းလူမျိုးက ၅၁% ၊ နိုင်ငံခြားသားက ၄၉% Ownership ပါ။

ထိုင်းလူမျိုးနေရာမှာ ကိုယ် ယုံကြည်ရတဲ့ အသိမိတ်ဆွေ ဆိုရင် ပိုကောင်းပါတယ်။ တကယ့်ကို ယုံကြည်ရတဲ့ မိတ်ဆွေသူငယ်ချင်းကို ပြောတာပါ။

အဲ့လို မဟုတ်ပဲ ထိုင်း Nominee shareholder တွေ သုံးမယ်ဆိုရင်လည်း ရပါတယ်။ ဒါပေမယ့်‌ အောက်ပါ မေးခွန်းလေးတွေအတွက် တိကျတဲ့ အဖြေတော့ ရှိရပါမယ်။

– Shareholder တွေရဲ့ Rights ၊ Duties ၊ Liabilities က ဘာတွေလဲ? ဒါတွေကို သေချာသတ်မှတ်ထားရပါမယ်။ ဥပမာ Nominee တွေမှာ voting right ရှိခဲ့ရင် ကိုယ့်ကို vote out/ remove လုပ်လို့ရပါတယ်

– Nominees တွေရဲ့ History? ဥပမာ criminal record ၊ bankruptcy etc … အရေးကြီးပါတယ်

– နောင်တချိန် သူတို့ထဲက ‌တစ်ယောက်ယောက်ကများ ပြစ်မှုကြီးကြီးမားမား ကျူးလွန်ခဲ့ရင် ကုမ္ပဏီကို ဘယ်လိုကာကွယ်မလဲ။ ဥပမာ drug offence ၊ bankruptcy etc

နောက်တစ်ခုက legally ပြောရမယ်ဆိုရင် ထိုင်းနိုင်ငံရဲ့ Foreign Business Act အရ Nominee အသုံးပြုခြင်းကို တားမြစ်ထားပါတယ်။

ပြီးတော့ ကုမ္ပဏီရဲ့ Operation နဲ့ Tax ပါ။ ကုမ္ပဏီလည်ပတ်နေပါတယ်၊ အမှန်တကယ်ဆောင်ရွက်နေပါတယ် ဆိုတာကို ပြသဖို့ ဝင်ငွေထွက်ငွေ၊ အသုံးစရိတ်တွေ၊ အခွန်ပေးဆောင်တာတွေ … ဒါတွေကို ဖန်တီးရပါတယ်။

ထိုင်းအစိုးရမှ စစ်ဆေးမှုတွေ ရှိခဲ့ရင် အပေါ်မှာ ဆွေးနွေးခဲ့တဲ့ Nominee ပြဿနာ၊ ကုမ္ပဏီ အမှန်တကယ် လုပ်ကိုင်လည်ပတ်နေရဲ့လား ဆိုတဲ့ ပြဿနာ၊ ထိုင်း Shareholder တစ်ယောက်ယောက်က ပြဿနာလုပ်ခဲ့ရင် … အဲ့သလို ပြဿနာတွေ မဖြစ်စေဖို့ တကယ့် နာမည်ကြီး Law Firm တွေနဲ့သာ လုပ်စေချင်ပါတယ်။

အဆိုပါ ကုမ္ပဏီနာမည်နဲ့ ဝယ်ထားတဲ့ မြေ/ လုံးချင်းဟာ လူတစ်ဦးတစ်ယောက်ချင်းရဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှု မဟုတ်ပဲ ကုမ္ပဏီရဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှုသာ ဖြစ်တာကြောင့် ပြန်ရောင်းချတဲ့အခါမှာလည်း ပုဂ္ဂိုလ်ရေးအရ ရောင်းချလို့ မရပါဘူး။

ကုမ္ပဏီရဲ့ Shareholder ဖြစ်တဲ့ ကိုယ့်နာမည်နေရာမှာ ဝယ်ယူသူရဲ့ နာမည်ကို အစားထိုးတဲ့ သဘောမျိုးနဲ့ ရောင်းချရတာ ဖြစ်ပါတယ်။

ဒါတွေကတော့ Thai Private Limited Company ကနေတဆင့် မြေ/ လုံးချင်းဝယ်ယူတဲ့အခါ စဉ်းစားရမယ့်၊ အဖြေရှာရမယ့် အချက်တွေပဲ ဖြစ်ပါတယ်။

++++++++++++++++++++++

၂) နှစ်ရှည် မြေငှားရမ်းခြင်း (30 years Long Term Lease)

Foreigner အနေနဲ့ မြေကို အသုံးပြုနေထိုင်နိုင်တဲ့ နောက်တစ်နည်းကတော့ နှစ်ရှည်ငှားရမ်းခြင်းပဲ ဖြစ်ပါတယ်။ မြေကို နှစ် ၃၀ ငှားရမ်းနိုင်ပြီး မြေပေါ်က အဆောက်အဦးကိုတော့ ပိုင်ဆိုင်ခွင့် ရှိပါတယ်။

ဆိုလိုချင်တာက Foreigner တစ်ယောက်အနေနဲ့ မြေပိုင်ဆိုင်ခွင့် မရှိတာကြောင့် မြေကို နှစ်ရှည်ငှားရမ်းပြီး (စာချုပ်မှာ ဆောက်လုပ်ခွင့် ပါပါက) အဆိုပါမြေပေါ်မှာ မိမိအမည်ပေါက် အဆောက်အဦးကို ဆောက်လုပ်ပိုင်ဆိုင်ခွင့် ရှိပါတယ်။

အဆောက်အဦးပါပြီးသား မြေဆိုရင်တော့ မြေကို ငှားရမ်းပြီး အဆောက်အဦးကို ဝယ်ယူပိုင်ဆိုင်နိုင်တယ်လို့ ဆိုထားပါတယ်။

ငှားရမ်းနေထိုင်ခြင်းမှာလည်း အားနည်းချက်တွေ ရှိပါတယ်။ ဥပမာ ဦးဘစီ နာမည်နဲ့ ငှားရမ်းထားတယ် ဆိုပါစို့။ မတော်တဆ ဦးဘစီ ဆုံးပါးသွားပါက စာချုပ်ပျက်ပြယ်ပါတယ်။ ဦးဘစီအနေနဲ့ တခြားသူကို Sub-lease / ထပ်ဆင့်ငှားရမ်းခွင့် မရှိပါဘူး၊ လက်ပြောင်းလက်လွဲ/ အမွေပေးခွင့် မရှိဘူး လို့ သိရပါတယ်။

အပေါ်က ဥပမာလိုမျိုး ကိုယ့်အတွက် နစ်နာနိုင်တာတွေ၊ စဉ်းစားစရာတွေ အများကြီး ရှိတာကြောင့် ကျွမ်းကျင်တဲ့ ရှေ့နေတွေနဲ့ ကိုယ့်ကိုယ်ကို ကာကွယ်ဖို့ အောက်ပါအချက်များကိုပါ သေချာထည့်သွင်း စဉ်းစားစေလိုပါတယ်။

Due Diligence လုပ်ကို လုပ်ရပါမယ်။

– မြေအမျိုးအစား title deed က ဘာလဲ ?

– မြေပေါ်မှာ နေအိမ် ဆောက်လို့ရလား ?

– ရုံးခန်း ဆောက်လို့ရလား ?

– ဟိုတယ် ဆောက်လို့ရလား ?

ထိုင်းနိုင်ငံမှာလည်း Zoning Law / City Planning ရှိတာကြောင့်

– Residential အတွက် သုံးလို့ရလား?

– Commercial အတွက် သုံးလို့ရလား ?

(Industrial / Commercial အတွက်ဆို နှစ် ၅၀ ထိ ငှားရမ်းခွင့် ရှိပါတယ်)

– ပြီးတော့ မြေရှင်က မြေကို ပေါင်နှံထားတာ ရှိလား ?

– Mortgage / Loan ယူထားတာလား ?

ဒါတွေကို ကြိုတင်စစ်ဆေးရပါမယ်။

စစ်ဆေးလို့ အားလုံးအဆင်ပြေရင် Land Office မှာ Registration လုပ်ရပါတယ် (ငှားရမ်းကာလ ၃ နှစ်ထက် ကျော်ပါက Register လုပ်ရပါတယ်)။ Title Deed ကိုလည်း စစ်ဆေးပြီးသား ၊ အငှားစာချုပ်ကိုလည်း တရားဝင်လုပ်ပြီးသား ဖြစ်သွားမှာပါ (Registration Fees = 1.1% of the rental value)။

အငှားစာချုပ် Lease Agreement အင်မတန် အရေးကြီးပါတယ်။ Terms & Condition တွေကို ရှေ့နေနဲ့ သေချာတိုင်ပင်ရပါမယ်။

– နှစ် ၃၀ ပြည့်ပြီးရင် ထပ်တိုးလို့ ရ မရ ? ထပ်တိုးတဲ့ အခါ ဘယ်လို Fees တွေကို ထပ်မံ ပေးသွင်းရမလဲ ?

(ရှေ့နေတွေကတော့ စာချုပ်ထဲမှာ နှစ် ၃၀ ကို နောက် ၁ ကြိမ် သို့မဟုတ် ၂ ကြိမ်အထိ ထပ်တိုးခွင့်ကို ထည့်သွင်းချုပ်ဆိုလို့ ရတယ် လို့ ပြောပါတယ်။ သို့ပေမယ့် Civil Commercial Code မှာ ပထမ နှစ် ၃၀ သာ Guarantee / အကျုံးဝင်လို့ ဆိုထားပါတယ်။ စာချုပ်ထဲမှာ ထည့်သွင်းထားပေမယ့် မြေရှင်/ မြေရှင်ရဲ့ သားသမီးတွေက ပထမ နှစ် ၃၀ ပြည့်တဲ့အခါ ထပ်မတိုးပေးလည်း ရတယ်လို့ ဆိုထားပြန်ပါတယ် )

– ငှားရမ်းနေထိုင်သူ လိုက်နာရမယ့် စည်းကမ်းတွေက ဘာတွေလဲ ?

ဥပမာ ရုံးခန်း ဆိုင်ခန်းဖွင့်လို့ ရ မရ ၊ Pet မွေးလို့ ရ မရ ၊ Sub-lease ငှားရမ်းခွင့် ရှိ မရှိ၊ တခြား ရှောင်ရှားရမယ့် သတ်မှတ်ချက်များ … စည်းကမ်းဖောက်ဖျက်ရင် အငှားစာချုပ် ပျက်ပြယ်တာကြောင့် မြေရှင်က နှင်ချလို့ ရပါတယ်။

– ငှားရမ်းနေထိုင်သူ ဆုံးပါးသွားခဲ့ပါက သားသမီး/ ဆွေမျိုးတစ်ယောက်ယောက်ကို လွှဲပြောင်းခွင့် ရှိ မရှိ ?

(များသောအားဖြင့် ငယ်ရွယ်တဲ့ မိသားစုဝင် တစ်ဦးဦးကို တွဲဖက်ငှားရမ်းသူ Co-lessees အနေနဲ့ ထည့်သွင်းထားရင် ဒီပြဿနာကို ဖြေရှင်းပြီးသား ဖြစ်မှာပါ)။

– Sublease ထပ်ဆင့်ငှားရမ်းခွင့် ရှိ မရှိ?

(တစ်ဦးဦးကို ထပ်မံငှားရမ်းခွင့် ရှိခဲ့ရင်လည်း နှစ် ၃၀ ရဲ့ ကျန်သော ကာလကိုသာ လွှဲပြောင်းခွင့် ရှိပါတယ်။ ဥပမာ ပထမ ငှားရမ်းသူက ၁၀ နှစ် အသုံးပြုပြီးသားဆို ဒုတိယလူကို ကျန် နှစ် ၂၀ သာ ထပ်မံငှားရမ်းနိုင်ပါတယ်)။

ဒါတွေကတော့ မြေကို နှစ်ရှည်ငှားရမ်းတဲ့အခါ စဉ်းစားရမယ့်၊ အဖြေရှာရမယ့် အချက်တွေပဲ ဖြစ်ပါတယ်။

နောက်တစ်နည်းကတော့ ထိုင်းအမျိုးသမီးကို လက်ထပ်ထိမ်းမြှားပြီး ဝယ်ယူတဲ့ နည်းပါ။